شهادة تقييم العقار في دبي (تقييمي): ما هي، ومتى تحتاج إليها، وكيف تحصل عليها

إذا كنت تملك عقاراً في دبي، فمن المرجّح أن يُطلب منك عاجلاً أو آجلاً تقديم شهادة تقييم: من دائرة الأراضي والأملاك في دبي عند هبة عقار، أو من جهات الإقامة عند التقدّم بطلب الإقامة الذهبية، أو من المحكمة في قضايا الميراث أو الطلاق. وتُعرف هذه الشهادة في دبي عادةً باسم شهادة تقييمي.

باختصار: شهادة تقييمي هي شهادة التقييم العقاري الرسمية المعتمدة في دبي. تبيّن القيمة السوقية الحالية للعقار، وتصدر عن شركة تقييم مرخّصة من دائرة الأراضي والأملاك، ويمكن لأي شخص التحقق منها عبر الموقع الإلكتروني للدائرة أو تطبيق Dubai REST. أما أبوظبي والإمارات الشمالية فلكلٍّ منها شهادات مماثلة تحددها الجهة المختصة بالأراضي والعقارات في كل إمارة.

يتناول هذا الدليل ماهية الشهادة وما تتضمنه، ومتى تحتاج إليها، ومن يحق له إصدارها، وكيفية الحصول عليها، وأنواع الشهادات المختلفة (للعقارات المبنية والأراضي والإيجارات)، وكيف تعمل خارج دبي.

ما هي شهادة تقييمي؟

"التقييم" هو المصطلح العربي المقابل لكلمة valuation، وتكتب دائرة الأراضي والأملاك اسم الشهادة بالحروف اللاتينية Taqyimee. وشهادة تقييمي هي شهادة التقييم العقاري التي تعتمدها دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وتوثّق تقييماً مستقلاً للقيمة السوقية الحالية للعقار، استناداً إلى مساحته وموقعه ونوعه واستخدامه، وإلى صفقات البيع المماثلة.

تُصدر شهادةَ تقييمي، التي تُعرف غالباً باسم "الشهادة الزرقاء"، شركةُ التقييم نفسها، وهي شركة مرخّصة من دائرة الأراضي والأملاك، وذلك من خلال نظام الدائرة. وهي ليست الوثيقة نفسها التي تصدرها الدائرة بنفسها باسم شهادة التقييم، وتتحقق الدائرة من كلٍّ منهما على حدة. وتتيح الدائرة خدمة عامة باسم خدمة التحقق من شهادة تقييمي، يمكن لأي شخص من خلالها التأكد من أن شهادة تقييمي صادرة عن شركة مرخّصة؛ وهي خدمة مجانية متاحة على الموقع الإلكتروني للدائرة وتطبيق Dubai REST، وتظهر نتيجتها فوراً.

وهي وثيقة رسمية يمكن تقديمها إلى الجهات الحكومية والمحاكم وغيرها من الجهات، بحسب الغرض منها.

ماذا تتضمن الشهادة؟

تتضمن شهادة تقييمي عادةً ما يلي:

• بيانات ملكية العقار وموقعه
• مساحة قطعة الأرض والمساحة المبنية
• نوع الاستخدام (سكني، تجاري، صناعي، وغير ذلك)
• القيمة السوقية المقدّرة بالدرهم الإماراتي
• تاريخ التقييم وتاريخ إصدار الشهادة
• مدة الصلاحية، وهي ستة أشهر وفق ما تحدده مؤسسة التنظيم العقاري
• اسم المثمّن ورقم تسجيله
• اسم شركة التقييم ورقم رخصتها التجارية
• رقم الشهادة

متى تحتاج إلى شهادة تقييم عقاري؟

من أكثر الأسباب شيوعاً:

• طلبات الإقامة الذهبية، إذ يجب ألا تقل القيمة السوقية للعقار عن مليوني درهم إماراتي (حتى أكتوبر 2026).
• طلبات إقامة التقاعد القائمة على الاستثمار العقاري، إذ يبلغ الحد الأدنى حالياً مليون درهم إماراتي (حتى أكتوبر 2026).
• هبة العقار بين أفراد العائلة، حيث تحتاج دائرة الأراضي والأملاك إلى قيمة للعقار لإتمام نقل الملكية، ولا سيما عند نقل الملكية بأقل من القيمة السوقية.
• تغيير الملكية وغيرها من معاملات دائرة الأراضي والأملاك التي تعتمد رسومها أو شروط الأهلية فيها على قيمة العقار.
• التركات والميراث والتخطيط العقاري للثروة، وقضايا الطلاق أو غيرها من النزاعات القانونية، حيث يلزم تحديد قيمة العقار.
• التدقيق المؤسسي وإعداد التقارير وفق المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية (IFRS) وضريبة الشركات، عندما يكون العقار مُدرجاً في الميزانية العمومية.
• إعادة الهيكلة للشركات والمكاتب العائلية، ومراجعة المحافظ العقارية للمستثمرين والملّاك.

وفي كثير من هذه الحالات، ولا سيما المعاملات التي تنظر فيها دائرة الأراضي والأملاك، يجب أن تصدر الشهادة عن مثمّن مرخّص من الدائرة حتى تُقبل.

أما التمويل العقاري والإقراض المضمون فأمرهما مختلف. فشهادة تقييمي لا تكفي عادةً للحصول على تمويل من البنك؛ إذ يحتاج البنك إلى تقييم لأغراض الإقراض المضمون أو التمويل العقاري، يُعدّ وفق معاييره الخاصة، ومنها متطلبات مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، وعادةً ما يكلّف به مثمّناً من قائمة المثمّنين المعتمدين لديه.

شهادات تقييم العقارات المبنية والأراضي والإيجارات

يختلف شكل الشهادة قليلاً بحسب ما يجري تقييمه.

• شهادة تقييم العقار. الشهادة المعتادة للعقارات المبنية، كالشقة أو الفيلا أو المكتب أو المحل التجاري أو المبنى بأكمله. وتُقدَّر القيمة السوقية بناءً على صفقات البيع المماثلة وخصائص العقار نفسه.
• شهادة تقييم الأرض. لقطعة أرض فضاء، سكنية كانت أو تجارية أو صناعية، وتصدر من خلال إجراءات تقييمي نفسها. ولعدم وجود مبنى يمكن المقارنة على أساسه، تستند القيمة إلى مساحة القطعة، والاستخدام المسموح به، وإجمالي المساحة الطابقية المسموح بها (GFA) والارتفاع المسموح به، وصفقات بيع الأراضي المماثلة.
• تقييم الإيجار. القيمة الإيجارية السوقية للعقار بدلاً من قيمته الرأسمالية، كما في حالات النزاع على الإيجار، أو اختلاف المالك والمستأجر حول زيادة الإيجار. ويُبتّ في ذلك في دبي من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)، ولا تُصدر آرتشرز شهادات تقييم الإيجار.

من يحق له إصدار شهادة التقييم؟ دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري

لا يحق إصدار شهادة تعتمدها دائرة الأراضي والأملاك إلا لشركات التقييم المرخّصة من الدائرة. ويتولى الترخيص مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، الذراع التنظيمية للدائرة، التي تسجّل المثمّنين والشركات وتضع المعايير التي يلتزمون بها. ولهذا تجد الشركات نفسها توصف بأنها "معتمدة من دائرة الأراضي والأملاك" و"معتمدة من مؤسسة التنظيم العقاري"؛ ففي دبي هو اعتماد واحد تمنحه الدائرة عبر المؤسسة.

وتلتزم الشركات المرخّصة بالمعايير الدولية والمحلية، بما في ذلك منهجيات RICS والمعايير الدولية للتقييم (IVS).

آرتشرز مسجّلة لدى مؤسسة التنظيم العقاري برقم التسجيل 28646، وأنشطتها المرخّصة هي خدمات التقييم العقاري (Real Estate Valuation Services)، وخدمات المسح العقاري (Real Estate Survey Services)، ومراقب عقاري (Property Observer). كما أنها مسجّلة في أبوظبي لخدمات المسح العقاري (Real Estate Survey Services) وخدمات تسعير العقارات (Real Estate Pricing Services). وآرتشرز خاضعة لتنظيم RICS، وشريك تقني لدى RICS. ويمكنك التحقق من أي شهادة تقييمي نصدرها عبر خدمة التحقق من شهادة تقييمي لدى دائرة الأراضي والأملاك.

كيف تحصل على شهادة تقييمي؟

يمكنك طلب التقييم عبر قنوات دائرة الأراضي والأملاك، ومنها تطبيق Dubai REST، أو التوجّه مباشرة إلى شركة تقييم مرخّصة. وفي الحالتين، يتولى التقييم نفسه مثمّن مرخّص.

وتسير العملية مع آرتشرز على النحو التالي:

1. الطلب. أخبرنا عن العقار والغرض من الشهادة (الإقامة الذهبية، أو الهبة، أو الميراث، أو التدقيق، وغير ذلك). فالغرض مهم، لأنه يحدد ما يجب أن تتضمنه الشهادة.
2. المستندات. نطلب سند الملكية، ومخططات الطوابق أو المخطط العام، وبطاقة الهوية الإماراتية أو جواز السفر، وعقد الإيجار إذا كان العقار مؤجراً. ونراجع هذه المستندات قبل تقديم أي طلب، حتى لا يتأخر الطلب بسبب مستند ناقص.
3. المعاينة عند الحاجة. يعاين أحد مثمّنينا العقار حضورياً، ولا نجري المعاينة عادةً إلا إذا كان الأصل معقّداً أو مرتفع القيمة أو خضع لتحسينات.
4. التقييم. نحلّل صفقات البيع المماثلة، وأدلة الإيجار، واتجاهات السوق، وخصائص العقار نفسه.
5. الشهادة. تتسلّم شهادة يمكن تقديمها إلى دائرة الأراضي والأملاك أو إلى أي جهة طلبتها.

المدة اللازمة: عادةً من يوم إلى ثلاثة أيام عمل، بحسب العقار ومدى تعقيده. ويكون تقييمنا جاهزاً عادةً في اليوم نفسه، وأحياناً خلال يومين. أما موافقة دائرة الأراضي والأملاك فليست بأيدينا: فهي كثيراً ما تكون فورية أو في اليوم نفسه، وقد تستغرق في بعض الحالات ما يصل إلى خمسة أيام.

التكلفة: تعتمد الرسوم على نوع العقار ومساحته وفئة الأصل ومدى تعقيد التقييم. أخبرنا عن العقار ونرسل إليك عرض سعر.

أبوظبي والإمارات الشمالية

تحتفظ كل إمارة بسجلها العقاري الخاص، ولذلك فإن شهادة تقييمي وثيقة خاصة بدبي. أما خارج دبي:

• أبوظبي. يشرف على الشؤون العقارية مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، الذي يحتفظ بسجل خاص بالمثمّنين المعتمدين. وتُطلب شهادة تقييم العقار الواقع في أبوظبي عبر منصة الخدمات الحكومية في الإمارة، منصة "تم" (TAMM).
• الإمارات الشمالية: الشارقة، وعجمان، ورأس الخيمة، وأم القيوين، والفجيرة. ولكلٍّ منها جهة مختصة بالأراضي والعقارات، لها متطلباتها الخاصة بالتقييمات المستخدمة في نقل الملكية والتمويل العقاري والشؤون القانونية.

وتتشابه أسباب الحاجة إلى الشهادة في جميع الإمارات: الهبة، والإقامة، والتمويل، والميراث، والتقارير المالية. وتقيّم آرتشرز العقارات في دبي وأبوظبي والإمارات الشمالية، بحيث يمكن لشركة واحدة أن تغطي محفظة عقارية موزعة على أكثر من إمارة. ولدى فريقنا خبرة في التقييم تشمل جميع فئات الأصول، في كل الإمارات.

هل يمكن الاعتراض على التقييم؟

نعم. إذا رأيت أن القيمة غير منصفة، أو لا تتوافق مع السوق، أو غير مدعومة بالأدلة، يمكنك مراجعة دائرة الأراضي والأملاك أو الحصول على تقييم آخر.

لماذا آرتشرز؟

• مرخّصة لإصدار شهادات تعتمدها دائرة الأراضي والأملاك، وخاضعة لتنظيم RICS.
• مراجعة المستندات قبل تقديمها، حتى لا تُعاد الطلبات.
• مثمّنون يشرحون الرقم، أي كيف تؤثر القيمة في الهبة أو أهلية الإقامة أو وضعك الضريبي، ولا يكتفون بإصدار الشهادة.
• تغطية تشمل دبي وأبوظبي والإمارات الشمالية، من شقة واحدة إلى محفظة عقارية كاملة أو أصل معقّد مرتفع القيمة.
• سرية تامة، وثقة المستثمرين والمؤسسات والبنوك وشركات المحاماة.